未登記の不動産についての相続登記手続
- 最終更新日：2020年8月5日
１ そもそも相続登記手続は義務なのか？
結論としては，相続登記手続自体は，申請するもしないも自由であり，法的義務は存在しません。
ですので，相続登記手続を放置していても，登記手続をしないこと自体でなにか罰せられたりしないかとご心配される必要はありません。
ただし，被相続人が新築した建物について，表題登記（床面積とか建物の構造・種類など，建物の現況を表示する登記）自体もされていない未登記建物である場合は，この表示の登記自体には登記義務がありますので（課税等公的な要請のため），いちおう登記しない場合は過料に処せられる可能性がありますのでこの点だけはご注意ください。
２ 相続登記手続を行わないデメリット
以上のとおり，相続登記手続をしないことによる行政上の制裁はありませんが，例えば，「相続した建物を売却したい」あるいは「その建物を担保に入れてリフォーム代を借りたい」といった場合には，きちんと登記をしておかないと困ることになります。
売却する場合は，次の取得者が所有権移転登記を入れなければならないため，前提として，その前の所有関係が登記に反映されていなければ，買い手がつかないでしょうから不動産業者も媒介してくれません。
また，建物を担保にリフォーム代を借りようとしても，抵当権の設定登記の登記義務者である所有者が，登記上きちんと公示されていなければ金融機関は融資に応じてくれないでしょう。
このように，相続登記自体をしないことによるペナルティはなくても，その後，不動産を売却したり，担保を設定したりしようとする際には，登記手続をしていないと支障が出てきます。
３ 未登記の不動産について相続登記手続を進めるために必要な書類
それでは，故人が所有していた時から未登記であった不動産を相続した場合に，登記手続を行うにはどのような資料が必要となるでしょうか。
表示の登記すらない状態であれば，まず，表示の登記を入れる必要があります。
その際には，直接相続人の名義で表題登記を入れ，その後に権利部の所有権保存登記を入れることができます。
相続人名義で保存登記を入れるには，相続関係を示す戸籍等や，遺産分割協議等で所有者につき合意した場合や遺言がある場合は，それらを証する資料も必要になります。
さらに，被相続人から相続したということは，相続開始前は被相続人が所有していたことを示す必要もあるので，被相続人が建物を建築したときの建築確認通知書、工事完了引渡証明書と印鑑証明書が必要になります。
ただし，これらがないときも多いため，そのような場合は、電気・水道等の被相続人宛の払込領収書，固定資産税の評価証明書など，被相続人に所有権があったことを証明する書類が必要になります。
４ 遺産分割協議書や遺言書がある場合の相続登記手続の注意点
遺言書を添付情報として，相続を原因とする所有権移転登記を申請する場合は，通常は，遺言書で不動産の所在等につき，登記どおりに特定していなければ登記申請が受理されないことがあります。
未登記建物の場合は，例えば，「未登記のため固定資産税評価証明書を参考にして特定」などと記載しておく必要があります。
これは，遺産分割協議書でも同様となります。
５ まとめ
不動産が未登記である状態は好ましい状態ではいえませんので，できるかぎり登記申請手続をされることをお勧めします。
私たちは，相続登記に関するご相談も，原則初回無料でお受けしておりますので，お悩みの際はお気軽にご連絡ください。
